不動産の評価はどう決まるか。相続・離婚・共有で使われる価格の違い

遺産を分ける、離婚で財産を分ける、共有の不動産を整理する。こうした場面では、不動産をいくらと評価するかによって、受け取る額や支払う額が大きく変わります。

ところが、不動産の「価格」は一つではありません。固定資産税の納税通知書に書かれた額、国や都道府県が公表している価格、不動産会社の査定額は、同じ土地でもそれぞれ違います。

この記事では、不動産の価格の種類と、場面ごとにどの評価が使われるかを説明します。

不動産の主な価格

土地には、次のような価格があります。

価格	決める機関	基準となる日・公表	水準の目安	主な用途
実勢価格（時価）	市場（実際の取引）	―	―	実際の売買、遺産分割・財産分与などの評価
公示価格	国土交通省（土地鑑定委員会）	毎年1月1日時点、3月に公表	基準	土地の取引の指標
基準地価	都道府県	毎年7月1日時点、9月に公表	公示価格と同水準	公示価格を補う指標
路線価	国税庁	毎年1月1日時点、7月に公表	公示価格の8割程度	相続税・贈与税の計算
固定資産税評価額	市町村	1月1日時点（3年ごとに評価替え）。一般には公表されず、納税通知書や固定資産評価証明書で確かめる	公示価格の7割程度	固定資産税などの計算

公示価格や基準地価は、標準的な地点について公表される価格です。個々の土地の価格は、形や広さ、道路との接し方などによって変わります。また、実際の取引価格は、景気や地域の需要によって、公的な価格から大きく離れることがあります。

建物の価格は、建てた時期や構造によって変わり、年数がたつにつれて下がっていくのが一般的です。固定資産税評価額のほかに公的な価格がないため、時価を知るには、後で説明する査定や鑑定が必要になります。

時価を知る方法

遺産分割や財産分与では、原則として、不動産を時価（実際に売買されるとしたらいくらになるか）で評価します。時価を知る方法には、次のようなものがあります。

不動産会社の査定

不動産会社に依頼すると、近くの取引事例などをもとに、売れる見込みの価格を出してもらえます。多くの場合、無料です。

ただし、査定額は不動産会社によって差が出ることがあります。売却の依頼を受けたい不動産会社が、高めの額を示すこともあります。複数の不動産会社の査定を比べ、それぞれの根拠（どの取引事例を使ったか）を確かめることが大切です。

不動産鑑定士の鑑定

不動産鑑定士は、不動産の価格を評価する国家資格をもつ人です。国が定めた「不動産鑑定評価基準」にしたがって評価し、評価の根拠を鑑定評価書に示します。

鑑定は費用がかかりますが、根拠が詳しく示されるため、裁判などでは査定より重く見られることが多いです。鑑定の方法は、次の節で説明します。

公的な価格や取引の事例から見当をつける

土地については、固定資産税評価額が公示価格の7割程度、路線価が8割程度という関係を使って、時価のおおよその見当をつける方法もあります（建物には、この関係は当てはまりません）。ただし、あくまで大まかな目安です。実際の取引価格とは大きく違うことがあります。

固定資産税の納税通知書（課税明細書）で見るのは、「価格」（評価額）の欄です。「課税標準額」は、税額を計算するための別の額なので、評価の目安には使いません。

また、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、近くで実際に取引された価格や、公示価格・基準地価を地図で調べることができます。査定書に使われた取引事例と照らし合わせるのにも役立ちます。

評価の3つの方法

不動産鑑定士は、主に次の3つの方法で価格を求めます。できるだけ複数の方法を使い、それぞれの結果を比べて、最終的な評価額を決めます。どの方法を重く見るかは、不動産の種類によって変わります。

方法	考え方	求められる価格	重く見られやすい不動産
原価法	今つくり直すといくらかかるかから、古くなった分を差し引く	積算価格	建物、新しい建物とその敷地
取引事例比較法	似た不動産の取引の事例と比べる	比準価格	住宅地、マンションの一室
収益還元法	不動産から得られる賃料などの収益をもとにする	収益価格	賃貸アパート・マンション、事務所ビル、店舗

なお、上場していない会社の株式の評価でも、会社の財産から考える、利益から考える、ほかと比べる、という似た考え方が使われます。詳しくは「上場していない会社の株式はどう評価するか」をご覧ください。

原価法

建物なら、今同じものを建てるといくらかかるか（再調達原価）を求め、建ててからの年数や傷み具合に応じて差し引きます（減価修正）。

土地については、造成されて間もない宅地や埋立地のように、造成にかかった費用を把握できる場合に使われます。すでに市街地になっている土地では、費用を求めることが難しいため、ほとんど使われません。

取引事例比較法

近くで実際に取引された、似た不動産の価格をもとにします。ただし、取引の事例はそのままでは使えません。

売り急ぎや親族の間の取引など、特殊な事情があった取引は、その影響を取り除きます（事情補正）。
取引の時期と評価する時期の間の価格の動きを反映します（時点修正）。
駅からの距離、土地の形や広さ、道路との接し方などの違いを比べて、価格を調整します。

マンションの一室や住宅地は、取引の事例が多いため、この方法が中心になります。

収益還元法

その不動産が将来生み出す収益をもとに価格を求めます。賃料収入を生んでいる不動産では、この方法が重く見られます。次の節で詳しく説明します。

賃料収入を生んでいる不動産の評価

アパートや賃貸マンション、貸店舗、事務所ビルのように、賃料収入を生んでいる不動産（収益不動産）は、「その不動産からどれだけの収益が得られるか」が価格の中心になります。

収益から価格を求める考え方

もっとも基本的な方法（直接還元法）では、1年間の純収益を、利回り（還元利回り）で割って価格を求めます。

価格＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

たとえば、1年間の純収益が600万円で、利回りを5%とすると、価格は1億2000万円です。

このほか、将来の各年の純収益と、将来売却したときの価格を見込んで、それぞれを現在の価値に直して合計する方法（DCF法）もあります。大きな収益不動産では、こちらも使われます。

純収益の求め方

純収益は、賃料の総額から、空室による損失と経費を差し引いて求めます。

収入：賃料、共益費、駐車場代など。満室を前提にするのではなく、空室が出ることを見込みます。
経費：管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、賃借人の募集にかかる費用など。将来の大きな修繕に備える費用も見込みます。

なお、金融機関からの借入れ（アパートローンなど）の返済は、この経費には含めません。不動産そのものの価値を求めるためです。借入れの扱いは場面によって違います。離婚の財産分与では、不動産の価格からローンの残高を差し引いて考えます。相続では、借入れは遺産分割の対象にならず、原則として法定相続分に応じて相続人に引き継がれます。

利回りで価格が大きく変わる

還元利回りは、その地域の収益不動産の取引の事例や、建物の古さ、立地、賃借人が安定しているかどうかなどをもとに決めます。

利回りのわずかな違いで、価格は大きく変わります。先ほどの例で、利回りを5%ではなく6%とすると、価格は1億円になり、2000万円下がります。収益不動産の評価で意見が分かれるときは、どの利回りを使うかが争点になることが多いです。

不動産会社の広告などで見かける「表面利回り」は、賃料の総額を価格で割ったもので、空室や経費を考えていません。評価で使う利回りとは違うため、比べるときは注意が必要です。

賃借人がいることの影響

賃借人がいる不動産は、所有者が自分で使ったり、すぐに建て替えたりすることができません。そのため、同じ建物でも、賃借人がいない場合と比べて、評価が変わることがあります。

特に、賃料が近くの相場より低い契約が長く続いている場合や、立ち退いてもらうことが難しい場合は、評価が低くなる要因になります。反対に、賃料が相場より高い契約は、その契約がいつまで続くかを見て評価します。

評価を上げ下げする個別の事情

同じ地域の不動産でも、個別の事情によって評価は大きく変わります。

土地の形と道路との接し方：形が不整形な土地や、間口が狭い土地は、評価が下がります。建物を建てるのに必要な道路に接していない土地（再建築ができない土地）は、大きく下がります。
法令上の制限：市街化調整区域の土地や農地は、建物を建てたり、宅地として使ったりすることが制限されるため、評価が低くなります。
土地の状態：土壌の汚染や、地中に古い建物の基礎などが埋まっている場合は、取り除く費用の分、評価が下がります。
事件や事故：建物の中で事件や事故があった場合などは、買い手が敬遠し、評価が下がることがあります。
借地権が付いている土地（底地）：他人が建物を建てて使っているため、所有者は土地を自由に使えません。更地と比べて、評価は大きく下がります。一方、借地権そのものも、財産としての価値があります。
共有持分だけを評価する場合：共有持分だけを売ろうとしても買い手が限られるため、不動産全体の価格に持分の割合を掛けた額より、低くなることが多いです。ただし、共有物分割や遺産分割で、共有者の一人が不動産全体を取得する場合の代償金は、不動産全体の価格に持分の割合を掛けて計算するのが一般的です。

場面ごとの評価の使い分け

遺産分割

遺産分割では、原則として、遺産を分ける時点の時価で不動産を評価します。

相続人全員が合意すれば、固定資産税評価額や路線価など、ほかの価格を使って分けることもできます。合意できない場合は、査定書を出し合って話し合い、それでもまとまらなければ、家庭裁判所の手続の中で鑑定をすることになります。

不動産を取得する相続人は低く、取得しない相続人は高く評価したいと考えるため、意見が分かれやすい点です。

なお、生前の贈与（特別受益）や、介護などへの貢献（寄与分）を考えるときは、相続が始まった時点の価格も問題になります。

賃料収入を生んでいる不動産の場合、相続が始まってから遺産分割が終わるまでの賃料は、遺産とは別の財産とされ、相続人がそれぞれの相続分（遺言での指定がなければ法定相続分）に応じて取得するとされています（最高裁平成17年9月8日判決）。この取得は、後で遺産分割によって不動産を誰が取得することになっても、変わりません。

そのため、遺産分割が終わるまでの間に、管理している相続人が賃料を受け取っている場合は、ほかの相続人がその精算を求めることができます。固定資産税や管理費などの費用は、差し引いて精算します。実際には、相続人全員が合意して、この間の賃料も遺産分割の話し合いの中でまとめて精算することが多いです。合意できない場合は、遺産分割とは別に、地方裁判所などへの訴訟で請求することになります。

相続の場面で、相続人が亡くなった方の不動産を調べる方法は、「亡くなった方の財産をどう調べるか。相続人ができる調査とその限界」をご覧ください。

遺留分

遺留分を計算するときは、相続が始まった時点の時価で不動産を評価します。遺留分の仕組みは「遺留分の請求は「1年」に注意」をご覧ください。

離婚の財産分与

離婚の財産分与でも、不動産は原則として時価で評価します。対象となる財産は原則として別居した時点のものですが、不動産の価格は、財産分与を決める時点のものを使うのが一般的です。

住宅ローンが残っている場合は、時価からローンの残高を差し引いた額を、財産としての価値と考えます。ローンの残高は、別居した時点のものを使うのが一般的です。ローンの残高が時価を上回る場合（いわゆるオーバーローン）は、その不動産の価値はないものとして扱われることが多いです。

夫婦が婚姻中に取得した収益不動産も、財産分与の対象になります。また、その不動産からの賃料収入は、婚姻費用や養育費を考えるときの収入にもなります。一方、親から相続した収益不動産は、原則として財産分与の対象になりません。

相手の不動産を調べる方法は、「離婚の話し合い・調停で、相手の財産をどう調べるか」をご覧ください。

共有物分割

共有の不動産を分けるときも、時価が基準になります。共有者の一人が不動産を取得し、ほかの共有者に代わりのお金を支払う場合（代償分割。価格賠償ともいいます）は、その不動産の評価額によって支払う額が決まります。

なお、裁判所の判決で競売を命じられた場合、競売で売れる価格は、通常の売却より低くなることが多いです。詳しくは「共有の不動産を整理したいとき（共有物分割の方法と手続）」もご覧ください。

賃料・地代

賃料や地代の増額・減額をめぐる争いでは、「適正な賃料はいくらか」が問題になります。

新しく貸す場合の賃料と、すでに続いている契約の賃料の見直しとでは、考え方が違います。続いている契約では、これまでの経緯や、近くの賃料の動きなども考慮されます。裁判では、不動産鑑定士の鑑定によることが多い分野です。

なお、賃料・地代の増額や減額をめぐっては、訴訟を起こす前に、まず調停を申し立てることになっています。

評価で意見が分かれたときは

不動産の評価で意見が分かれたときは、次のように進めます。

査定書を比べる：それぞれが出した査定書について、使われた取引事例や、土地の形・接道などの考慮のしかたを比べます。根拠を確かめると、差がどこから生まれているかが分かります。
鑑定を検討する：話し合いでまとまらない場合は、不動産鑑定士の鑑定を検討します。一方が依頼した鑑定（私的な鑑定）は、相手が受け入れないこともあります。
裁判所の手続の中で鑑定する：調停や訴訟では、裁判所が不動産鑑定士を選んで鑑定をすることがあります。鑑定の費用は、当事者が前もって納めます。不動産の数や種類によりますが、数十万円程度かかることが多く、収益不動産や物件が多い場合は、それ以上になることもあります。

鑑定の結果にも幅があります。鑑定の費用と、評価が変わることで動く金額とを比べて、鑑定をするかどうかを判断することが大切です。

ご相談にあたって

不動産の評価は、遺産分割、財産分与、共有物分割の結果を大きく左右します。どの価格を使うか、どの時点で評価するかによって、受け取る額や支払う額が変わります。

当事務所では、弁護士になる前の経理の経験を生かして、査定書や鑑定書の根拠を読み解き、不動産会社と打ち合わせを重ねながら、評価額を検討します。評価額をいくつかの前提で試算し、それぞれの場合に受け取る額や支払う額を比較しながら、方針を決めていただけるようにしています。

お手元に固定資産税の納税通知書（または固定資産評価証明書）、登記事項証明書、査定書や鑑定書があれば、ご相談の際にお持ちください。賃貸している不動産では、賃貸借契約書や、賃料・経費の分かる資料もあると、評価の検討に役立ちます。