配偶者居住権とは。夫や妻が亡くなった後も自宅に住み続けるための権利と、使う前に知っておきたいこと

夫が亡くなり、相続人は妻と子。遺産は自宅と預貯金だけで、妻が自宅を相続すると、生活費になる預貯金がほとんど残らない。

このような場合に、妻が自宅に住み続けながら、預貯金も受け取れるようにするための仕組みが、配偶者居住権です。2020年4月1日から使えるようになりました。

この記事では、配偶者居住権の仕組み、取得できる条件と方法、住み続けるうえでの決まり、相続の直後から認められる配偶者短期居住権、そして使う前に考えておきたい点を説明します。

配偶者居住権とは

配偶者居住権は、亡くなった方（被相続人）の配偶者が、それまで住んでいた建物に、原則として亡くなるまで無償で住み続けられる権利です（民法1028条1項、1030条）。

自宅の権利を、「住む権利（配偶者居住権）」と「それ以外の所有権」に分けて考えるのが特徴です。配偶者は住む権利だけを取得し、所有権は子などほかの相続人が取得します。住む権利は所有権より評価額が低くなるため、配偶者はその分、預貯金などのほかの遺産を多く受け取れるようになります。

具体例

遺産が自宅（2000万円）と預貯金（2000万円）で、相続人が妻と子1人の場合、法定相続分はそれぞれ2分の1、2000万円ずつです。

• 配偶者居住権を使わない場合：妻が自宅を相続すると、それだけで2000万円になり、預貯金は子が受け取ります。妻の手元には生活費が残りません
• 配偶者居住権を使う場合：自宅を、妻の配偶者居住権（仮に1000万円）と、子の所有権（1000万円）に分けます。妻は配偶者居住権と預貯金1000万円、子は自宅の所有権と預貯金1000万円を受け取ります

配偶者居住権の評価

配偶者居住権の評価額は、配偶者の年齢や存続期間、建物の築年数などによって変わります。評価の方法は法律で決まっておらず、遺産分割では、相続人の間で合意した方法や、不動産鑑定士の鑑定などで決めます。

実務では、相続税の計算のために定められた評価の方法（相続税法23条の2）を参考にすることがあります。考え方は次のとおりです。

1. 配偶者居住権がないものとした場合の、建物と敷地の価値（時価）を出します
2. 配偶者居住権が終わる時点での建物と敷地の価値を見積もり、法定利率（現在は年3％）で今の価値に割り戻します。終わる時点は、終身の場合は配偶者の平均余命から見込みます。期間を定めた場合はその期間によりますが、平均余命より長い期間を定めても、平均余命までとして計算します。これが、所有者になる相続人の取り分の価値です。建物は年数がたつほど価値が下がるため、建物の耐用年数と築年数も計算に使います
3. 1から2を差し引いた残りが、配偶者居住権（と、それにもとづいて敷地を使う権利）の価値です

このため、一般に、配偶者が若く、存続期間が長いほど、配偶者居住権の評価額は高くなり、所有権の評価額は低くなります。

相続税の計算では、多くの場合、1の時価として、路線価や固定資産税評価額をもとにした相続税評価額が使われます。一方、遺産分割で何を時価とするかは、相続人の間で決めます。相続税評価額を使うこともあれば、不動産会社の査定額などを使うこともあります。

配偶者居住権を使うかどうかで、相続税の額が変わることもあります。当事務所では、税理士による相続税の試算も踏まえて、分け方を検討します。

取得できる条件

配偶者居住権を取得できるのは、次の条件を満たす場合です（民法1028条1項）。

1. 法律上の配偶者であること：内縁（事実婚）の配偶者は含まれません
2. 亡くなった方が所有していた建物であること：亡くなった方が、配偶者以外の人（子など）と建物を共有していた場合は、取得できません。配偶者と共有していた場合は取得できます
3. 相続が始まった時に、その建物に住んでいたこと
4. 遺産分割、または遺言（遺贈）によって取得すること：条件を満たしても、自動的に取得するわけではありません

配偶者居住権は、2020年4月1日以降に始まった相続で使えます。ただし、遺言による場合は、2020年4月1日より前に作成された遺言では取得できません。

取得の仕方

遺産分割で取得する

相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で、配偶者が配偶者居住権を取得すると決めることができます。

話し合いがまとまらず、家庭裁判所の審判で決める場合は、次のどちらかに当たるときに限って、配偶者居住権の取得が認められます（民法1029条）。

• 相続人の間で、配偶者が配偶者居住権を取得することについては合意ができているとき
• 配偶者が取得を希望し、建物の所有者になる相続人の不利益を考えても、配偶者の生活を維持するために特に必要があると認められるとき

審判では、所有者になる相続人の負担も考慮されるため、配偶者が希望しただけで認められるものではありません。

遺言で残す

夫や妻に配偶者居住権を残したい場合は、遺言で「配偶者居住権を遺贈する」と定めておく方法があります（民法1028条1項2号）。

法律は「遺贈」によることを定めているため、遺言では「遺贈する」と書くのが一般的です。書き方によっては、配偶者居住権の取得の効果が争われるおそれがあるので、遺言書を作るときは文言に注意が必要です。

婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、配偶者居住権の遺贈は、原則として、遺産分割で配偶者の取り分を計算するときに差し引かないものと扱われます（民法1028条3項、903条4項）。配偶者居住権を差し引かずに、ほかの遺産を法定相続分どおりに分けることになります。

なお、遺言の内容によっては、ほかの相続人の遺留分を侵害することがあります。遺留分については「遺留分の請求は「1年」に注意」をご覧ください。

住み続けるうえでの決まり

登記

建物の所有者は、配偶者居住権の登記の手続に協力する義務を負います（民法1031条1項）。

登記をしておくと、その後に所有者が建物を第三者に売ったり、所有者の債権者が建物を差し押さえたりしても、配偶者は住み続ける権利を主張できます（同条2項、605条）。ただし、建物に先に抵当権の登記（住宅ローンなど）がある場合は、競売になると住み続けられないことがあります。

配偶者居住権を取得したら、早めに登記をしておくことが大切です。配偶者居住権の登記の前に、建物を所有者になる相続人の名義にする相続登記も必要です。登記の申請は司法書士が扱います。ご希望があれば、当事務所から司法書士をご紹介します。

住み方と費用

• 使い方：これまでの使い方に従い、注意して使う必要があります（民法1032条1項）
• 売ることはできない：配偶者居住権は、他人に譲り渡すことができません（同条2項）
• 改築・増築、人に貸すこと：建物の所有者の承諾が必要です（同条3項）
• 修繕：住むのに必要な修繕は、配偶者がすることができます（民法1033条1項）
• 費用：固定資産税や通常の修繕費など、建物を維持するための通常の費用は、配偶者が負担します（民法1034条1項）。大規模な修繕など、それ以外の費用を配偶者が支払った場合は、所有者に返すよう求めることができます（同条2項）

配偶者が、これまでの使い方に従って注意して使う決まりに違反したり、所有者の承諾なく改築・増築や人に貸すことをしたりした場合に、所有者から期間を定めて直すよう求められても直さないときは、所有者は配偶者居住権を消滅させることができます（民法1032条4項）。

権利が終わるとき

配偶者居住権は、次の場合に消滅します。

• 配偶者が亡くなったとき（民法1036条、597条3項）
• 遺産分割や遺言で期間を定めた場合は、その期間が終わったとき（民法1030条ただし書）
• 建物が火災などでなくなり、住めなくなったとき（民法1036条、616条の2）
• 上の違反により、所有者が消滅させたとき

配偶者居住権が消滅したときは、建物を所有者に返します（民法1035条1項）。

相続の直後から認められる「配偶者短期居住権」

配偶者居住権とは別に、配偶者には、相続が始まった直後から、一定の期間、無償で住み続けられる「配偶者短期居住権」が認められています（民法1037条）。遺産分割や遺言がなくても、条件を満たせば自動的に認められる権利です。

• 条件：亡くなった方の建物に、相続が始まった時に無償で住んでいたこと
• 期間（配偶者を含む相続人の間で遺産分割をする場合）：遺産分割で建物を誰が取得するかが決まった日か、相続が始まってから6か月を経過する日の、どちらか遅い日まで
• 期間（遺言で配偶者以外の人が建物を取得した場合や、配偶者が相続放棄をした場合）：建物を取得した人から消滅の申入れを受けた日から6か月を経過する日まで

配偶者短期居住権があるため、遺産分割の話し合いが続いている間に、すぐに家を出なければならないということはありません。この間も、固定資産税などの通常の費用は配偶者が負担します（民法1041条、1034条）。

ただし、配偶者短期居住権は、短い期間の住まいを確保するためのもので、登記をすることはできません。建物が第三者に譲渡されると、その人には配偶者短期居住権を主張できません。

使う前に考えておきたいこと

配偶者居住権は、配偶者の住まいと生活費を両方確保できる便利な仕組みですが、次のような点もあります。

• 後で売ってお金に換えることができない：将来、老人ホームに入るなどして住まなくなっても、配偶者居住権を売ることはできません。所有者の承諾があれば人に貸すことはできますが、承諾を得られるとは限りません。住まなくなっても、配偶者居住権が続く限り、固定資産税などの通常の費用の負担は続きます
• 所有者になる子の側の負担：所有者になる相続人は、配偶者居住権が続く間、自分で住むことも、自由に売ることも難しくなります。それでいて、固定資産税の納税通知書は所有者に届くため、配偶者との間で費用の負担を決めておく必要があります
• 家族の関係が続く：配偶者居住権が続く限り、配偶者と所有者の関係も続きます。修繕や費用をめぐって争いになることもあります。親子の関係が良好であれば、配偶者が自宅を相続し、子が預貯金について法定相続分より少なく受け取ることに同意する方法や、子が自宅を取得して配偶者に代償金を支払う方法のほうが簡単なこともあります
• 評価額の決め方：配偶者居住権の評価額によって、配偶者が受け取れるほかの遺産の額が変わります。評価の方法をめぐって意見が分かれることがあります。不動産の評価については「不動産の評価はどう決まるか」もご覧ください

配偶者居住権が特に役に立つのは、たとえば、再婚した夫婦で、亡くなった方の前の配偶者との間の子が相続人になる場合や、遺産のほとんどが自宅で、配偶者の生活費が足りなくなる場合です。

ご相談にあたって

配偶者居住権を使うかどうかは、配偶者の年齢や健康状態、将来の住まいの見通し、ほかの遺産の内容、相続人どうしの関係によって変わります。

当事務所では、配偶者居住権を使う場合と使わない場合など、複数の分割案を表計算で試算し、税理士による相続税の試算も踏まえて、それぞれの結果を見比べながら選んでいただけるようにしています。遺産分割の協議・調停の代理のほか、配偶者居住権を残すための遺言書の作成もお手伝いします。遺言書は、公正証書によることをおすすめしています。

ご相談の際は、遺言書（お持ちの場合）、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金の通帳などをお持ちください。対応できる内容は遺言・相続のページを、費用は費用のご案内をご覧ください。